新年伊始，高和资本联手江苏银行发起设立了国内首只商业地产ABS基金，规模200亿元。该基金将采用一、二级市场联动的运作模式，将重点放在商业地产ABS二级市场，为ABS二级市场注入流动性。

　　高和资本执行合伙人周以升认为，中国的投资品种在低风险低收益和高风险高收益之间有着一段巨大的“断裂带”，这就是中国所谓资产荒的实质；对比美国相对均衡的投资收益分布，缺少的中段收益品种就是资产证券化产品。

　　2015年中国资产证券化产品发行总量已经成为亚洲第一，2016年继续保持迅猛发展，全年ABS产品发行量同比增长37%达到8421亿元，其中企业ABS发行量大幅增加，信贷ABS日趋成熟，不良资产证券化得到重启。

　　在经济L型的背景下，为何会选择商业地产ABS作为投资方向？周以升表示，地产投资模型已经发生强烈转换，而专业的资产管理机构通过资产证券化产品投资商业物业是可行的新模式。

　　周以升用“水深火热”形容20年来中国地产业发生的变化。一方面，整个房地产行业2016年销售面积已经达到15亿平方米，为中国历史最高水平，也是世界最高水平，此后恐难超越；另一方面，行业已进入深水区，传统开发商高周转、高毛利、高杠杆的商业模式不可持续，需要重新出发。中国房地产存量市场规模为250万亿元，商业地产约60万亿元，几乎没有流动性，亟待盘活存量。

　　根据高和资本的研究，北上广深仅国际甲级写字楼面积就高达2500万平米，价值1万亿元以上；再加上低等级的办公楼、商业物业、酒店等，一线城市商业地产价值预计在3万亿元以上。目前商业物业融资大多数是商业银行贷款，成本通常在5%-15%之间，融资效率低。而在美国等成熟市场，商业地产主要通过REITs（房地产信托投资基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等方式进行融资，成本仅为3.5%-6%。如果按照美国CMBS的渗透率来看，假设贷款占物业价值的50%，中国未来CMBS应该有4000亿元到12万亿元的规模。

　　周以升认为，无追索权、不依赖主体的CMBS和类REITs是中国商业地产发展的关键，将有助于降低商业物业的融资成本，解决能力荒和资产荒。

　　他进一步分析称，CMBS实际上就是将一个或一组贷款（loans）转化成债券（bonds）的过程，中间通过各种中介机构共同合力完成，同时标准化也让市场流动起来，为众多投资人参与实现风险分散。另外，CMBS跟银行贷款不一样，需要大量中介机构的协作，然而在所有人都是中介的情况下，很容易发生道德风险，因此需要第三方的资产管理和服务机构参与进来，投资劣后级并进行风险控制。

　　从银行的角度来讲，江苏银行总行投行与资产管理总部总经理高增银表示，商业银行参与资产证券化业务动机主要有三点，第一，自身战略转型需要，主要是资产荒，也就是能力荒，从过去资产讲增速向讲转速转变，从做大存量到做大流量转变；第二，自身风险管理的需要，从关注融资人的主体信用向关注融资人主体信用及其所持有的资产信用并重转变；第三，轻资产运营大势所趋。

　　（来源：财新网 作者：郭楠）